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沧州市市区“十一五”住房建设规划
发布时间: 2009-07-14 08:30:53

 

  2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求“制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确‘十一五’期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地‘十一五’发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”。根据我市市区“十五”期间商品住房建设状况及“十一五”住房发展目标,特制定我市市区住房建设规划如下:
  一、“十五”期间商品住房建设状况
  “十五”期间,我市以住宅为主的房地产业呈快速发展态势,住房建设市场不断完善,新的住房保障制度基本建立,城镇居民的居住水平明显提高。
  (一)住房建设市场不断完善
  1、商品住房供销情况
  2001年至2005年,我市市区房地产共完成投资47亿元,年平均增长幅度为27.1%,其中住宅完成33.5亿元,年平均增长37.8%;商品住宅累计施工面积456.4万平方米,平均增长14.7%,其中累计新开工面积280.2万平方米,年平均增长7.15%;商品住宅累计竣工面积167万平方米,年平均增长幅度21.9%;商品住宅累计销售165万平方米,年平均增长32.4%。
  数据显示,“十五”期间,市区商品住房供销基本平衡,但销售平均增幅高于竣工增幅近10个百分点,表明需求旺盛。开竣工比例为1∶0.6。另从住房预售情况看,140平方米以下的占总量的90%左右,90平方米以下的占总量的20%左右,说明普通住房供应较充足,但中小户型住房供应仍偏紧。
  2、商品住宅价格
  2001年至2005年,市区商品住宅预售平均价格分别为1683元/m2、1754元/m2、1816元/m2、1890元m2、2026元/m2,年平均增长4.66%。
  2005年,市区城市居民人均可支配收入达到8593元,年平均增长9.9%,具体如下表:
  商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入增幅,仍处在合理上涨区间。
  (二)新的住房保障制度基本建立。“十五”期间,我市通过建立住房保障制度,实施城镇最低收入家庭住房租金补贴,加强经济适用房建设和管理,健全了住房供应体系,极大解决了中低收入以及最低收入家庭住房的需要。住房保障是社会保障的重要部分,为城镇最低收入家庭住房困难户提供住房保障是政府的一项重要职责。我市于2004年12月9日正式出台实施《沧州市城镇最低收入家庭住房保障暂行管理办法》,标志着我市城镇最低收入家庭住房保障制度的正式确立,凡申请住房保障的家庭符合条件的,以发放租金补贴的形式做到应保尽保。市区低保家庭住房租金补贴所需资金由市财政与新华区、运河区财政各负担一半,并按月发放。截止到2005年,市区累计发放住房保障资金43.59万元,为472户城镇低保家庭1334人提供了住房保障。根据《河北省人民政府办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》(冀政办[2006]20号)文件要求,今后应将土地出让净收益的5%左右用于最低收入家庭住房保障制度建设。
经济适用房是具有保障性质的政策性商品房,它的供应对象为城镇中低收入家庭。我市于2004年1月19日发布实施《沧州市经济适用住房建设管理办法》,对经济适用住房建设项目的审批程序、销售价格、销售对象的审核、集资合作建房管理都作了明确的规定。2005年5月13日国家《经济适用住房管理办法》出台后,又制定了《沧州市经济适用住房建设管理办法补充规定》,于2005年6月14日实施,明确了经济适用住房供应对象、建设标准和上市年限,完善了我市经济适用住房建设和管理的政策性依据,并更具有实际操作性。2001年至2005年,共批准建设经济适用住房(含集资建房)51万平方米,竣工25万平方米,为近2.6万户中低收入家庭解决了住房问题。现正在探讨改变经济适用房供应形式,以更加科学的贯彻落实住房保障政策。
  (三)现有居住水平
  2005年底,市区城市居民人均住宅建筑面积27.2m2,比2001年增加了7.8m2,年平均增长8.78%。
  2005年底,市区存量住宅(已登记办证住宅)10.1万套,1009万平方米,其中90m2以下的7.4万套452万平方米,分别占73.3%和44.8%;70m2以下的4.9万套,257万平方米,分别占48.5%和25.5%。市区住宅小区普遍规模小,配套服务、物业管理水平低,10万平方米以上规模小区仅占住宅小区总数的5%。从以上可以看出,市区居民中需进一步改善住房条件、居住环境的仍占多数。
2005年底,市区人口达到49.8万人,其中非农业人口为46.5万人。2001年至2005年,市区人口年平均增长1.71%,非农业人口年平均增长5.95%。家庭人口数为3.09。
  二、“十一五”住宅建设目标
  (一)发展目标
  “十一五”期间,我市经济和社会发展将进入新的发展阶段,住房短缺时代已基本结束,城市居民的居住条件将从满足生存需要向自住舒适型转变。到2010年底,我市市区非农业人口将达到60万(注:市规划局提供市区包括临港开发区在内2010年规划人口为70万,此数为减去临港开发区和农业人口数得来),按照《沧州市国民经济和社会发展“十一五”规划》目标,将努力实现“户均一套、人均一间、设备完备、功能齐全”的住房小康目标标准,城市居民人均住宅使用面积将达到25平方米(按0.75比例折合建筑面积33.3平方米),住房供应体系更加完善,对高收入家庭提供中高档的新建商品住宅,对中低收入家庭提供普通商品住房和经济适用住房,对最低收入家庭,提供廉租住房租金补贴保障。
  (二)商品住房的政策标准
  2005年,国家出台两个“国八条”,要求各地明确普通住宅标准,按此要求经过调查测算,我市市区普通商品住宅的标准需同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.2倍以下。不能同时符合以上三个条件的住房为非普通商品住宅。对购买普通商品住房的,契税征收从2005年6月1日后从4%降到3%(减半征收后为1.5%),而对于非普通商品住房契税征收4%(河北省人民政府令[2005]第9号)。按照国办发[2006]37号文要求,住宅建设用地和住宅建设标准要向中小户型倾斜,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
  三、“十一五”住宅建设规划
  (一)住宅建设的结构比例与增量因素
为满足不同消费水平、消费层次家庭结构的人群的住房需求,完善住宅供应体系,非普通商品住宅与普通商品住宅(含经济适用房)供应比例应为1∶9(注:根据国办发[2006]37号文:“新建住房结构比例要结合当地城市居民现有居住水平、收入水平确定”)。为达到2010年市区城市人均住宅建筑面积33.3平方米的目标,需按以下增量因素测算:
  1、新增人口因素需增建住房量为:(60-46.5)万×33.3平方米≈450万平方米。
  2、现有人口居住条件提高因素需增建住房量为:(33.3-27.2)平方米×46.5万≈284万平方米。
  3、现有48个城中村住房建筑面积143.2万平方米,若到2010年改造完成30%需43万平方米住宅。
  (注:①60万为2010年市区期末非农业人口数;②46.5万为2005年市区期末非农业人口数;③33.3平方米为2010年期末市区城市人均居住建筑面积;④27.2平方米为2005年期末市区城市人均居住建筑面积。)
  (二)“十一五”建设总量与年度建设量
  从“十一五”期间住房建设增量因素测算看,到2010年新增住房总量需竣工777万平方米,由于住房建设的周期性,参照开竣工比例(1∶0.6),“十一五”期间至少应安排新开工建设住宅1300万平方米,其中非普通住宅应新开工130万平方米,普通商品住宅(含经济适用房)应新开工建设1170万平方米。普通商品住宅中(含经济适用房)套型建筑面积90—140平方米(不含90平方米)应新开工260万平方米,90平方米以下的(含90平方米)应新开工910万平方米。普通商品住宅(含经济适用房)“十一五”期间年度新开工计划具体
  (三)经济适用住房与廉租房2006年、2007年建设计划
  经济适用住房建设规模每年应占商品住宅建设总量的15%—20%左右(冀政办[2006]20号文规定)。2006年拟安排新开工24万平方米,2007年拟安排新开工30万平方米。现正在积极探讨经济适用房供应从暗补到明补的方法,即通过置换用于经济适用住房建设的土地并收取土地出让金后,从土地出让金中拿出资金对符合购买经济适用住房的人群进行明补。
  廉租住房建设规模每年应占商品住宅建设总量的5%。置换廉租住房建设用地后将收取的土地出让金用于住房租金补贴。廉租住房保障制度计划2007年前实现对人均住房面积15平方米以下的城市最低收入家庭提供住房租金补贴(冀发[2003]26号)。
  四、保障住房建设规划实施的措施
  (一)加强领导,分工配合。市政府成立住房建设规划实施领导小组,房管、建设、规划、土地、发改等部门为成员,加强对规划实施的组织领导,强化政府对房地产的宏观管理职能,把住房建设规划实施纳入政府重要议事日程。各部门分工配合,共同把关,确保规划的全面贯彻实施。
  (二)做好规划布局。确定规划期限内各类新建、改建住房用地布局及各地块界线,确定各类新建、改建住房用地各地块的容积率、住宅建筑密度、住宅面积净密度和人口容量等控制指标,确定与新建、改建住房项目有关的各项基础设施、公共服务和公益设施的建设规模和选址;确定各住房建设项目及与其有关的各项基础设施、公益和公共服务设施的建设时序。
  (三)优化发展环境,加大引资力度。加快发展我市房地产市场,不断优化发展环境,加大引进外资力度,坚持房地产开发投资的增速与国民经济的发展相适应,坚持总供给与总需求的基本平衡,坚持经济效益、社会效益和生态效益相统一,实现房地产业的持续稳定增长。

  (四)坚持新建住房供给结构,避免房价大起大落。坚持新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积比重达到开发建设总面积的70%以上。住房价格增幅低于城镇居民可支配收入增幅,使房价增长与居民购房可承受能力相适应,以避免住房价格大起大落。

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